Heredar un piso o una casa entre varios hermanos es una de las situaciones más frecuentes en cualquier sucesión, y también una de las que más conflictos genera cuando los hermanos no tienen los mismos planes para ese bien.
En este artículo de Gestoría Christian Sánchez te explicamos cómo funciona el reparto de herencia entre hermanos, qué impuestos hay que pagar y qué opciones legales existen cuando uno de los hermanos no quiere vender su parte de la vivienda heredada.
Si estás gestionando una herencia en Mallorca y os habéis quedado bloqueados por falta de acuerdo entre hermanos, esta guía te ayudará a entender tus opciones antes de que el conflicto se alargue.
Cómo se reparte una herencia entre hermanos
Cuando fallece un padre o una madre y varios hijos son herederos, se crea automáticamente una comunidad de bienes o comunidad hereditaria sobre el conjunto de la herencia. Esto significa que, hasta que se hace el reparto, ningún hermano es dueño exclusivo de un bien concreto: todos son copropietarios de todo, en la proporción que les corresponda.
El reparto de herencia entre hermanos con testamento sigue lo que haya dispuesto el fallecido, respetando siempre la legítima que la ley reserva a los herederos forzosos. Cuando se trata de una herencia sin testamento entre hermanos, se aplican las normas legales de la sucesión intestada, que en ausencia de otros herederos con mejor derecho suelen repartir la herencia a partes iguales entre los hijos.
En el caso de un piso heredado por varios hermanos, este pasa a formar parte de esa comunidad de bienes: cada uno tiene un porcentaje (por ejemplo, un 33% si sois tres hermanos), pero nadie puede disponer en exclusiva de ninguna parte física del inmueble.
Impuestos en la herencia entre hermanos
Antes de repartir cualquier bien, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), cuyo importe depende del valor de los bienes heredados, del grado de parentesco y de la comunidad autónoma donde resida el fallecido, ya que cada una aplica sus propias reducciones y bonificaciones.
Si el bien heredado es un inmueble, además del ISD, hay que tener en cuenta la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento de valor del terreno desde la última transmisión.
Estos son los principales impuestos de una herencia entre hermanos que suelen aparecer, no solo en el momento de aceptar la herencia, sino también más adelante si los hermanos deciden repartirse físicamente el inmueble o compensarse económicamente entre ellos:
| Operación | Impuesto aplicable | Coste aproximado |
| Extinción de condominio (compensar al hermano) | Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0,5% – 1,5% según comunidad autónoma |
| Compraventa entre hermanos | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6% – 10% según comunidad autónoma |
| Donación de la parte a un hermano | Impuesto de Donaciones | Variable, según comunidad autónoma y grado de parentesco |
Qué pasa si un hermano no quiere vender su parte
Este es uno de los problemas de herencia entre hermanos más habituales: uno quiere vender el piso heredado y repartir el dinero, y otro prefiere conservarlo, ya sea porque vive en él o por motivos sentimentales.
La ley es clara al respecto: la venta de un inmueble en comunidad de bienes requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Si un hermano no firma, la venta no puede formalizarse ante notario. Pero al mismo tiempo, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en esa situación de comunidad, según el artículo 400 del Código Civil: cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
Es decir: un hermano puede negarse a vender, pero no puede impedir para siempre que la herencia se reparta. El resto de hermanos tiene herramientas legales para desbloquear la situación.
Extinción del condominio: compensar al hermano que no quiere vender
Cuando un hermano quiere quedarse con el piso y el otro prefiere recibir dinero, la solución más habitual y fiscalmente más ventajosa es la extinción del condominio, prevista en los artículos 400 y 1062 del Código Civil.
Consiste en que uno de los hermanos se adjudica el 100% del inmueble y compensa económicamente al otro por el valor de su parte. A diferencia de una compraventa entre hermanos, esta operación no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino únicamente por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo mucho más reducido, y en principio sin plusvalía municipal salvo que exista exceso de adjudicación.
Por eso, ante un piso heredado por varios hermanos donde uno quiere quedarse, suele ser preferible una extinción de condominio antes que simular una compraventa interna entre hermanos.
Donación entre hermanos como alternativa
Otra posibilidad distinta a la compensación económica es que un hermano ceda su parte de la herencia sin recibir nada a cambio. Esto ya no se considera una extinción de condominio compensada, sino una donación entre hermanos, y como tal tributa por el Impuesto de Donaciones, con sus propias reglas y bonificaciones según la comunidad autónoma.
Antes de optar por esta vía conviene comparar la carga fiscal de la donación herencia entre hermanos frente a la extinción de condominio con compensación, porque según el caso una puede salir bastante más cara que la otra.
Piso heredado por varios hermanos: qué pasa si uno vive en él sin pagar
Es otro conflicto muy habitual: uno de los hermanos ocupa la vivienda heredada mientras el resto no puede usarla, ni venderla, ni alquilarla, y tampoco recibe ninguna compensación económica por ese uso exclusivo.
En estos casos, el resto de hermanos puede reclamar una compensación económica o una renta equivalente al alquiler de mercado por el uso exclusivo del inmueble. Si el hermano que ocupa la vivienda se niega a cualquier acuerdo, la última vía es acudir a los tribunales para pedir la venta del proindiviso o, en algunos casos, el desalojo de quien ocupa la vivienda sin título ni consentimiento del resto.
División judicial: la última opción cuando no hay acuerdo
Cuando no es posible ni un acuerdo amistoso ni una extinción de condominio, porque ningún hermano quiere comprar la parte del otro, la única vía que queda es acudir al juzgado mediante una acción de división de cosa común, regulada en el artículo 1052 del Código Civil y en los artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Antes de llegar a juicio, suele enviarse un requerimiento notarial al hermano que bloquea la situación, ofreciendole comprar la parte de los demás a precio de mercado o vender el inmueble de mutuo acuerdo. Si no responde o se niega, el siguiente paso es la demanda judicial.
Cuando el juez considera que el inmueble es esencialmente indivisible (artículo 404 del Código Civil) y los hermanos no se ponen de acuerdo en adjudicarlo a uno compensando al resto, ordenará su venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido según el porcentaje de cada copropietario.
Gestiona el reparto de tu herencia con Gestoría Christian Sánchez
En Gestoría Christian Sánchez te acompañamos en todo el proceso de una herencia entre hermanos: desde el cálculo y liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hasta el asesoramiento sobre la vía más ventajosa fiscalmente para repartir un inmueble heredado, ya sea una extinción de condominio, una donación o una compraventa.
Contacta con nosotros y te ayudamos a resolver el reparto de tu herencia con la opción fiscal y legal más adecuada para tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la herencia entre hermanos
No directamente: la venta requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Pero ningún hermano está obligado a permanecer en la comunidad de bienes de forma indefinida, por lo que cualquiera puede pedir la división del bien, incluida su venta en pública subasta si no hay otro acuerdo.
Principalmente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones al aceptar la herencia, y la plusvalía municipal si hay un inmueble de por medio. Si después los hermanos se reparten o compensan entre ellos, puede añadirse el AJD, el ITP o el Impuesto de Donaciones, según la operación elegida.
El reparto queda bloqueado mientras no firme, pero el resto de herederos puede recurrir a un requerimiento notarial y, si no hay respuesta, a una demanda judicial de división de la herencia.
La extinción de condominio tributa por AJD, con un tipo mucho más reducido que el ITP que grava una compraventa ordinaria entre hermanos.
Sí, pero esa cesión tributa por el Impuesto de Donaciones, que conviene comparar con el coste de una extinción de condominio antes de decidir.
El resto de hermanos puede reclamarle una compensación equivalente al alquiler de mercado. Si no hay acuerdo, cabe acudir a la vía judicial para pedir la venta del proindiviso.
No hay un plazo fijo: depende de la complejidad del caso y de la carga del juzgado. Siempre que sea posible, conviene agotar antes las vías extrajudiciales, que resultan más rápidas y económicas.