Si estás a punto de vender, heredar o recibir en donación un piso en Mallorca, es muy probable que te hayas topado con la plusvalía municipal Palma de Mallorca (o su versión en Marratxí) y que no tengas del todo claro quién debe pagarla ni cuánto te va a costar.
En Gestoría Christian Sánchez lo vemos casi cada semana: familias que llegan con una herencia o una venta ya cerrada y descubren, casi al final, que el Ayuntamiento reclama este impuesto aparte del IRPF o del Impuesto de Sucesiones.
La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local: cada ayuntamiento fija su propio tipo y sus propias bonificaciones dentro del margen que marca la ley estatal.
Eso significa que Palma y Marratxí, aunque están a pocos minutos, no aplican exactamente las mismas condiciones, y confundirlas puede salirte caro.
En este artículo te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal en ambos municipios, quién debe pagarla en una compraventa, una herencia o una donación, qué bonificaciones existen y qué plazos tienes para autoliquidarla sin sanción.
Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
El IIVTNU grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano entre el momento en que lo adquiriste y el momento en que lo transmites. No se paga sobre el valor total del inmueble, sino solo sobre el valor del suelo, y únicamente cuando se produce una transmisión: una compraventa, una donación o una herencia.
El hecho de que exista transmisión no significa siempre que haya que ingresar dinero. Si puedes acreditar que el inmueble no se ha revalorizado desde que lo adquiriste, la ley te permite declarar la no sujeción y no pagar cuota, aunque sigue siendo obligatorio presentar la declaración correspondiente ante el Ayuntamiento.
Quién paga la plusvalía municipal: compraventa, herencia y donación
La respuesta cambia según el tipo de operación, y es uno de los puntos donde más confusión hay.
En una compraventa
En una plusvalía municipal venta piso Mallorca, la norma general es que paga el vendedor, porque es quien obtiene la ganancia patrimonial por la transmisión. La excepción importante: si el vendedor no reside en España, es el comprador quien asume la obligación de pago, aunque después pueda repercutir esa deuda al vendedor.
En una herencia
Quién paga la plusvalía en una herencia es siempre el heredero o el legatario que recibe el inmueble, nunca el fallecido ni su masa hereditaria.
Es una de las cargas que suele sorprender más, porque llega justo después de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones, y muchas familias asumen que ya han terminado con Hacienda.
En una donación
En una plusvalía municipal donación, paga siempre quien recibe el bien, es decir, el donatario. A diferencia de la compraventa, aquí no hay excepción por residencia: el criterio es simple y no admite matices.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en Palma y Marratxí
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos y quedarse con el que arroje una cuota menor.
Método objetivo: se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble (estos coeficientes los fija el Estado y son iguales en toda España). El resultado se multiplica por el tipo impositivo que aplica cada ayuntamiento.
Método real: se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, se aplica el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total, y a esa cifra se le aplica el mismo tipo municipal.
La regla práctica es sencilla: calcula ambos métodos y presenta el que dé la cuota más baja. En inmuebles con revalorización moderada suele salir mejor el objetivo; en operaciones con ganancias muy altas, casi siempre gana el real.
| Concepto | Palma | Marratxí |
| Tipo impositivo | 30 % (tope estatal) | 24,5 % |
| Bonificación en herencias | 95 % (vivienda habitual, cónyuge/descendientes) | 50 % (cónyuges, descendientes, ascendientes y adoptados) |
| Bonificación en donaciones | No consta bonificación específica | 50 % (misma bonificación que herencias, por definición balear) |
| Plazo inter vivos (venta/donación) | 30 días hábiles | 30 días hábiles |
| Plazo mortis causa (herencia) | 6 meses, prorrogables a 1 año | 6 meses, prorrogables a 1 año |
Un ejemplo orientativo
Imagina un piso en Marratxí con un valor catastral del suelo de 60.000 €, adquirido hace 8 años, transmitido por herencia a un hijo. Con el método objetivo, aplicando el coeficiente de 8 años y el tipo del 24,5 % de Marratxí, la cuota íntegra ronda los 1.400-1.500 €.
Con la bonificación del 50 % para descendientes, la cuota final se queda en la mitad. Este cálculo es siempre orientativo: la cifra exacta depende del coeficiente vigente en el momento del devengo y debe revisarse caso por caso.
Bonificaciones en herencias: la gran diferencia entre Palma y Marratxí
Aquí está uno de los matices que más dinero mueve. En Palma, la bonificación plusvalía herencia Palma llega hasta el 95 %, pero se limita a la vivienda habitual del fallecido, y solo a favor del cónyuge o los descendientes.
En Marratxí, la bonificación es del 50 %, pero se aplica de forma algo más amplia: cónyuges, descendientes, ascendientes y adoptados, tanto en herencias como en donaciones “por definición” de la Compilación Civil Balear.
Para poder aplicar la bonificación en Palma, además, la vivienda debe mantenerse en el patrimonio del heredero durante los 5 años siguientes, salvo que fallezca en ese periodo. Si vendes antes de ese plazo, pierdes el beneficio fiscal con carácter retroactivo.
Plazos para pagar la plusvalía municipal
Los plazos son los mismos en los dos municipios, porque los marca la ley estatal, no la ordenanza local:
- Compraventa o donación (actos inter vivos): 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- Herencia (mortis causa): 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de otros 6 meses si la pides dentro de los primeros 5.
Superar estos plazos sin presentar la autoliquidación abre la puerta a recargos e intereses de demora, y en el caso de las herencias puede hacerte perder además el derecho a la bonificación.
Cómo hacer la autoliquidación de la plusvalía en Palma
Si el inmueble está en Palma, la autoliquidación plusvalía Palma se tramita a través de la Oficina Virtual Tributaria del Ayuntamiento, donde eliges el tipo de operación (compraventa, donación, herencia) y aportas la referencia catastral y las fechas de transmisión y adquisición.
El sistema genera el documento de pago, que se abona en las entidades colaboradoras.
Si prefieres hacerlo de forma presencial, también puedes acudir a las Oficinas de Atención a la Ciudadanía del Ayuntamiento con la escritura correspondiente. En Marratxí, el trámite sigue el mismo esquema pero se gestiona directamente con el área de Hacienda del Ayuntamiento.
En ambos casos, conviene aportar siempre la escritura de adquisición y la de transmisión, porque sin el valor de compra original no se puede calcular el método real ni comparar cuál de los dos sale mejor.
Qué pasa si tramitas mal la plusvalía en una herencia
Si has heredado un piso, la plusvalía municipal no llega sola: normalmente va de la mano del Impuesto de Sucesiones, y ambos trámites comparten buena parte de la documentación (certificado de defunción, escritura de aceptación, nota simple del inmueble).
Si quieres entender el proceso completo antes de llegar a este punto, en nuestro blog explicamos cómo se tramita una herencia en Mallorca paso a paso, incluyendo los documentos que vas a necesitar también para este impuesto.
Un error habitual es aplicar el método equivocado, o dejar pasar el plazo de bonificación por falta de tiempo mientras se resuelve el resto del papeleo de la herencia. Por eso conviene tener claro desde el principio en qué municipio radica el inmueble y qué normativa le corresponde.
Gestiona tu plusvalía municipal con Gestoría Christian Sánchez
En Gestoría Christian Sánchez calculamos ambos métodos de la plusvalía municipal, aplicamos la bonificación que te corresponda y presentamos la autoliquidación completa ante el Ayuntamiento de Palma o de Marratxí, dentro de plazo y sin que tengas que pisar ninguna ventanilla.
Ya sea por una compraventa, una herencia o una donación, nos encargamos de todo el trámite de tu plusvalía municipal de principio a fin, revisando primero cuál de los dos métodos de cálculo te sale más barato.
Contacta con nosotros y te decimos cuánto te va a costar tu plusvalía municipal antes de presentarla.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Palma y Marratxí
Palma aplica el tope estatal del 30 %. Marratxí aplica un tipo del 24,5 %. La diferencia afecta directamente a la cuota final, aunque el método de cálculo es el mismo en los dos municipios.
Paga el vendedor, salvo que sea no residente en España, en cuyo caso el obligado al pago pasa a ser el comprador.
Paga siempre el heredero o legatario que recibe el inmueble, nunca la herencia como conjunto ni el fallecido.
Seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de pedir una prórroga de otros seis meses si la solicitas dentro de los cinco primeros.
Sí, en Palma llega hasta el 95 % para vivienda habitual del cónyuge o descendientes. En Marratxí es del 50 %, y se aplica también a ascendientes y adoptados, tanto en herencias como en algunas donaciones.
Si puedes demostrar que no ha habido incremento de valor entre la adquisición y la transmisión, no se paga cuota, pero sigue siendo obligatorio presentar la declaración ante el Ayuntamiento correspondiente.